Dans quel délai peut-on agir pour obtenir le remboursement de loyers dus ?

6 juillet 2019 - « Je loue depuis plusieurs années mon appartement à un couple marié. En faisant de l’ordre dans mes papiers, je me suis aperçue que certains loyers n’avaient pas été payés en 2014. Puis-je encore obtenir le paiement de ces loyers ? Quels sont mes droits ? ». Maître Géraldine Schmidt, avocate CGI Conseils, répond à Marina S, Vernier.

Dans quel délai peut-on agir pour obtenir le remboursement de loyers dus ?

Durant toute la durée du bail, le locataire est tenu de payer son loyer ainsi que les frais accessoires. Sauf convention contraire, le loyer est payable par mois et d’avance, c’est-à-dire qu’il doit être payé avant le début du mois suivant

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, la loi prévoit la faculté pour le bailleur de résilier le contrat de manière anticipée. Ce processus se compose de deux étapes distinctes : en premier lieu, il faut adresser un avis comminatoire (également appelé mise en demeure) au locataire et ensuite, si les conditions sont réalisées, résilier son contrat

Pour résilier le bail de manière anticipée, il faut que le locataire soit en retard dans le paiement d’une dette échue, c’est-à-dire en retard dans le paiement du loyer d’un mois terminé ou d’un mois en cours puisque le loyer doit être payé par mois et d’avance

Le délai de prescription des loyers échus est de cinq ans, conformément à l’art. 128 ch.1 CO

Si les conditions précitées sont réalisées, le bailleur adresse un avis comminatoire, par courrier recommandé, au locataire lui impartissant un délai de paiement d’au minimum trente jours pour les habitations ou les locaux commerciaux. L’avis comminatoire doit obligatoirement être adressé au locataire par écrit. Le montant en souffrance devra être déterminé de manière claire et précise dans ce courrier. Ce dernier doit également préciser qu’à défaut de paiement dans le délai imparti, le contrat de bail sera résilié de manière anticipée

Si le bien loué constitue le logement familial, c �est-à-dire s’il est loué par un couple marié, l’avis comminatoire doit être adressé par pli recommandé séparé à chacun des époux. De même, si plusieurs personnes sont locataires, l’avis doit être adressé à chacun des locataires séparément.

Le délai de paiement de trente jours octroyé au locataire commence à courir lorsque celui-ci a pris connaissance du courrier. Tel est le cas lorsque la mise en demeure est distribuée au locataire par le facteur ou lorsqu’il retire l’envoi au guichet de la poste. Si le locataire reçoit un avis de passage et qu’il ne retire par le courrier dans le délai imparti, le courrier est réputé notifié à l’échéance du délai de garde postal de sept jours et le délai de paiement commence à courir dès cette date.

Si aucun paiement n’est intervenu dans le délai de trente jours ou si seul un paiement partiel est effectué, le propriétaire est en droit de résilier le contrat de manière anticipée en respectant un préavis de trente jours pour la fin d’un mois. Il en va en principe de même si le locataire s’acquitte de sa dette, mais après l’échéance du délai de trente jours. Le congé doit être notifié rapidement au moyen d’une formule officielle de résiliation du bail et adressé à chaque locataire personnellement en cas de bail commun et également à chacun des époux, par plis séparés avec des avis de résiliation distincts, s’il s’agit du logement familial.

La question se pose ici de savoir si un loyer datant de plusieurs années peut encore être exigé. La jurisprudence a confirmé la validité d’un congé donné pour défaut de paiement du loyer, malgré le fait que 3 ans s’étaient écoulés entre le moment où le loyer aurait dû être payé et le moment où la mise en demeure a été envoyée.

Dans la mesure où vous êtes encore dans le délai de prescription de cinq ans, vous pouvez envoyer une mise en demeure à vos locataires et résilier leur contrat de bail s’ils ne s’acquittent pas des loyers réclamés.

par Géraldine SCHMIDT, Titulaire du brevet d’avocat

Pour tout complément d’information, CGI Conseils est à votre disposition le matin de  8 h 30 à 11 h 30 au tél. 022 715 02 10 ou sur rendez-vous.

Article paru dans l’hebdomadaire TOUT L’IMMOBILIER